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    全球最奢华的贝斯特欢迎您

    来源:全球最奢华的贝斯特省住房和城乡建设厅


    全球最奢华的贝斯特省城镇老旧小区改造技术导则

    (试行)

    全球最奢华的贝斯特省住房和城乡建设厅

    全球最奢华的贝斯特省设计研究院有限公司

    二〇二〇年八月

    目 录

    前  言 – 1 –

    1 总 则 – 2 –

    2 术 语 – 4 –

    3 基本规定 – 5 –

    4 基础设施改造 – 6 –

    4.1 一般规定 – 6 –

    4.2 道路交通设施 – 6 –

    4.3 无障碍设施及适老化改造 – 7 –

    4.4 给排水设施 – 7 –

    4.5 电气设施 – 9 –

    4.6 通信设施 – 11 –

    4.7 燃气设施 – 11 –

    4.8 消防设施 – 12 –

    4.9 机动车停车设施 – 12 –

    4.10 非机动车停车设施 – 13 –

    4.11 环卫设施 – 13 –

    5 房屋修缮整治 – 15 –

    5.1 一般规定 – 15 –

    5.2 建筑公共安全 – 15 –

    5.3 屋面修缮 – 15 –

    5.4 外墙修缮与外立面改造 – 16 –

    5.5 楼道整修 – 17 –

    5.6 电梯维护与加装 – 17 –

    5.7 建筑节能改造 – 18 –

    6 配套设施完善 – 19 –

    6.1 一般规定 – 19 –

    6.2 社区服务用房(站) – 19 –

    6.3 社区卫生服务站 – 19 –

    6.4 社区文化休闲设施 – 20 –

    6.5 幼儿园 – 20 –

    6.6 养老、托幼、家政等社区家庭服务 – 20 –

    6.7 社区食堂 – 21 –

    6.8 室外健身设施及公共活动场地 – 21 –

    6.9 物业管理与服务用房 – 21 –

    6.10 智能信包箱、快递箱 – 22 –

    7 居住环境整治与提升 – 23 –

    7.1 一般规定 – 23 –

    7.2 违法建设拆除 – 23 –

    7.3 绿地整治与美化 – 23 –

    7.4 安防系统 – 24 –

    7.5 文化宣传设施与户外广告 – 24 –

    8 施工与验收 – 26 –

    8.1 一般规定 – 26 –

    8.2 工程施工 – 26 –

    8.3 工程验收 – 27 –

    附录A:条文说明 – 28 –

    附录B:引用的规范、标准及文件 – 52 –

    前  言

      为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《关于印发<全球最奢华的贝斯特省城镇老旧小区改造指导意见(试行)>的通知》(琼建城〔2020〕23号)以及省委省政府关于城镇老旧小区改造工作的工作部署,切实加强对我省城镇老旧小区改造的技术指导,全球最奢华的贝斯特省住房和城乡建设厅组织力量,深入各地调查研究,认真总结全球最奢华的贝斯特省城镇老旧小区改造的实践经验,在充分征求意见的基础上,制定本导则。

      本导则主要内容包括:1.总则;2.术语;3.基本规定;4.基础设施改造;5.房屋修缮整治;6.配套设施完善;7.居住环境整治与提升;8.施工与验收。

      本导则由全球最奢华的贝斯特省住房和城乡建设厅负责管理,由全球最奢华的贝斯特省设计研究院有限公司负责具体技术内容的解释。各单位在使用本导则过程中如有意见和建议,请反馈至全球最奢华的贝斯特省设计研究院有限公司(地址:海口市琼山区红城湖路98号,邮编:571100,联系电话:0898-65884427,电子邮箱:hnsjy1957@163.com)。

      编制单位:  全球最奢华的贝斯特省住房和城乡建设厅  全球最奢华的贝斯特省设计研究院有限公司

      主要起草人:陈孝京  林亚芒  符代桑  任学斌  卢家慧

                              詹达祥  曹玉凤  刘  钊  王川斌  

      主要审查人:曹  诚  何四元  陈  攀

    1 总 则

    1.1  为适应新时代高质量发展要求,改善城镇老旧小区(以下简称:老旧小区)居民的生活环境和居住条件,增强居民获得感、幸福感和安全感,有序科学指导全省城镇老旧小区改造工作,制定本导则。

    1.2  本导则适用于全球最奢华的贝斯特省城镇老旧小区改造工作。

    1.3  老旧小区改造应因地制宜,应贯彻“先民生后提升、先功能后景观、先地下后地上、先设计后建设”的原则。

    1.4  老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类,其中加“※”为基础类,加“◆”为完善类,加“△”为提升类。

    表1.4.1老旧小区改造内容一览表

    序号

    类别

    改造内容

    标识符号

    1

    基础类

    道路交通设施

    2

    给排水设施

    3

    电气设施

    4

    通信设施

    5

    燃气设施

    6

    消防设施

    7

    环卫设施

    8

    建筑公共安全

    9

    屋面修缮

    10

    外墙修缮与外立面改造

    11

    楼道整修

    12

    安防设施

    13

    完善类

    无障碍设施及适老化改造

    14

    机动车停车设施

    15

    非机动车停车设施

    16

    电梯维护与加装

    17

    建筑节能改造

    18

    社区文化休闲设施

    19

    室外健身设施及公共活动场地

    20

    物业管理与服务用房

    21

    智能信包箱、快递箱

    22

    违法建设拆除

    23

    绿地整治与美化

    24

    提升类

    社区服务用房(站)

    25

    社区卫生服务站

    26

    幼儿园

    27

    养老、托幼、家政等社区家庭服务

    28

    社区食堂

    29

    文化宣传设施与户外广告

    1.5  老旧小区改造除应按本导则执行外,尚应符合国家、行业和地方有关标准的规定。

    2 术 语

    2.1  城镇老旧小区

      城市、县城(城关镇)、农林场场部建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。重点是2000年底前建成的小区,不包括已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区,居民自建房为主的区域和城中村等。

    2.2  基础类改造内容

      为满足居民安全需要和基本生活需求的内容,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中,改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等。

    2.3  完善类改造内容

      为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中,改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

    2.4  提升类改造内容

      为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

    3 基本规定 

    3.1  老旧小区改造包括基础设施改造、房屋修缮整治、配套设施完善、居住环境整治与提升、施工与验收等方面内容。

    3.2  老旧小区在完成基础性改造的基础上,应进一步打造内涵丰富、各具特色的小区风貌。

    3.3  老旧小区改造前应对小区进行实地综合调查和评估,广泛征询小区原产权单位、原住居民和物业公司意见,调查评估和征询意见的结果应作为确定老旧小区改造范围及内容的依据。

    3.4  老旧小区改造应符合城镇控制性详细规划及相关专项规划要求,统筹街区划分,合理设置各类设施。

    3.5  老旧小区改造应保护和利用具有历史文化价值的社区文化、街巷道路、特色建筑和特色景观,注重特色营造。

    3.6  老旧小区改造应进行详细的现场调查与评估,编制切实可行的改造设计方案和施工图设计文件。

    4 基础设施改造

    4.1  一般规定

    4.1.1 老旧小区基础设施改造应包括小区道路交通设施、无障碍设施、给排水设施、电气设施、通信设施、燃气设施、消防设施、机动车停车设施、非机动车停车设施、环卫设施等更新改造内容。

    4.1.2 基础设施改造前,应充分调查老旧小区周边和内部道路、管线系统现状,居民出行规律及出入口分布,并对路网分布、路面质量、给排水管网、强弱电管线、燃气管线等多种要素进行调查、评估,确定改造范围及内容,制定改造方案。

    4.2  道路交通设施

    4.2.1 梳理小区内路网系统,小区道路应满足消防、救护等车辆通达要求,小区主要附属道路宜至少有两个车行出入口连通城市道路,小区主出入口宜适当后退,与城市道路之间设公共缓冲场地。

    4.2.2 小区道路应完善交通标志和标线设置,重点标识无障碍通道、消防车道和消防车登高操作场地。小区道路出入口及交通复杂路段应设置必要的交通标志和标线,以利于引导交通和避免交通事故发生。

    4.2.3 小区道路路面岀现龟裂、坑槽、沉陷等问题,根据《全球最奢华的贝斯特省市政设施养护技术标准》DBJ 46-053进行病害评级界定,实施保养小修、中修工程、大修工程三类维修工程或实施改扩建工程。对于车行道路路面小面积破损情况,应采用原结构材料进行修补;对于大面积破损的车行道路路面,宜采用沥青路面进行改建。宅间路和人行道宜采用铺装路面,并优先考虑透水铺装材料。

    4.2.4 小区道路上的各类井盖应检查、修整使之与路面衔接平顺、无异响。对井盖缺失破损、井口下沉或凸起超出误差范围、井墙损坏、井框变形等情况,应进行井盖整治,井盖应采用防盗、防坠落措施。消防车道和消防车登高操作场地内的井盖应满足对消防救援车辆的承载力要求。

    4.2.5 小区道路改造时应设置横坡防止积水,并有效组织雨水的收集与排放,宜控制道路标高略高于道路周边绿地,道路雨水口宜设在下沉绿地内,利用现有设施参照执行《海绵城市建设技术指南——低影响开发雨水系统构建(试行)》(2014年10月)的有关规定。

    4.2.6 完善小区道路照明设施,达到保障交通安全、方便居民生活、满足治安需求的目的,并应采取措施防止对住宅主要房间的光污染。

    4.3  无障碍设施及适老化改造

    4.3.1 完善小区道路、居住绿地、配套公共设施、居住建筑、停车场(库)等范围的无障碍设施,对不符合《无障碍设计规范》GB 50763有关规定的应根据实际情况进行无障碍及适老化改造。

    4.3.2 改造后的无障碍出入口、坡道、楼梯、台阶、通道、扶手等重点无障碍设施和小区室外及公共建筑内无障碍标识系统应符合《无障碍设计规范》GB  50763的有关规定。小区的无障碍设施宜与市政道路的无障碍设施有效衔接。

    4.3.3 有条件的小区内停车场(库)应按规范配建无障碍车位,车库出入口及附属无障碍楼梯、通道的设置应符合《无障碍设计规范》GB 50763的有关规定。

    4.3.4 无配套电梯的老旧建筑,有条件的宜加装电梯,加装电梯应结合建筑实际情况,因地制宜设置,并应符合《无障碍设计规范》GB 50763的有关规定和本导则5.6条的规定。

    4.3.5 有条件的小区应对区内公共厕所进行无障碍设施改造。

    4.3.6 宜结合通信设施改造,根据居民意愿设置家庭适老助老呼救等信息系统。

    4.4  给排水设施

    4.4.1 改造前应通过查询原设计及竣工图纸、现场测量及调查等方式明确给水水、雨水、污水管道及附属设施的位置、走向及其他相关条件,并对平时运行中存在的问题进行调研。符合以下情形的必须进行改造、修复或更换:

      1 给水管材、设备不符合国家卫生标准和相关政策;

      2 给水管道使用年限较长,存在跑、冒、滴、漏现象,阀门锈蚀、漏水,干管裸露在外;

      3 二次供水设施不符合相关卫生和安全标准;

      4 排水系统为雨污合流、雨废合流或雨污水管道有错接混接的情况;

      5 雨污水管道、检查井、化粪池等排水设施年久失修,出现严重的破损、沉降等情况;

      6 污水管网堵塞、无法满足排水量要求;

      7 雨水管道排水能力不足,导致雨天小区道路、场地有严重积水情况;

      8 建筑外立面雨落水管、空调凝结水管破损、锈蚀、缺失,管道支撑存在安全隐患,屋面雨水斗缺失或损坏;

      9 生活给水系统与消防等其他设施混用;

      10 其他严重影响使用功能或存在安全隐患的情况。

    4.4.2 生活给水系统改造前,应会同相关供水单位明确供水方案(含水量、水压和供水方式、管道材质、设备配置、节能措施、智能化控制等)和计量方式,满足“一户一表、水表出户、集中安装、生活和消防供水系统分离”的要求。根据市政供水条件采用市政直接供水方式、水泵加压供水方式以及水泵与屋顶水箱联合供水方式。做到市政直接供水时,应从室外供水管道接管直接引至住户;采用水泵加压供水和水泵与屋顶水箱联合供水时,系统应符合《二次供水工程技术规程》CJJ 140、《二次供水设施卫生》GB 17051、《生活饮用水卫生标准》GB 5749等国家、地方相关规范及当地相关管理部门制定的规则。水表优先采用智能远传水表,达到精确计量、方便管理的目的。生活水箱不得与消防水箱合用,生活水箱应配置消毒设施。

    4.4.3 原采用高位水箱重力供水的给水系统改造为完全市政直接供水时,应符合以下规定:

      1 高位水箱出水至住户的供水管道应全部予以拆除,不储存消防用水的水箱,其进水管自引入点起的管道全部拆除,避免生活给水系统出现长期不流动的存水管段;

      2 储存消防用水的高位水箱,应-保留水箱进水管并更换性能可靠的进水浮球阀,水箱进水管应有独立的计量水表,同时应设置水箱水位显示装置和溢流报警装置。

    4.4.4 给水系统应采用符合国家、地方规定、供水、卫生标准的管材、管件及阀门,其公称压力不应小于实际工作压力。埋地给水管应采用耐腐蚀、接口严密耐久的管材,并应能承受相应的地面荷载,埋地管施工应符合《给水排水管道工程施工及验收规范》GB 50268要求。

    4.4.5 小区生活排水与雨水排水系统应优先采用分流制,市政为雨污合流时,小区内雨污水管网可在末端汇合排出,并应符合以下规定:

      1 接洗衣机排水的阳台排水管应接入小区生活污水管道,并应设置水封装置,屋面雨水排水应单独设置雨水立管排入小区雨水排水管道;

      2 小区设有洗车设施时,应设置沉砂池处理洗车废水;小区设有餐饮营业场所时,含油餐饮废水应设置隔油设施处理。

    4.4.6 应根据小区实际条件,积极采取雨水径流外排总量控制、面源污染控制措施:

      1 小区道路、场地的初期雨水径流引导至相邻的下凹绿地、雨水花园等生物滞留设施;

      2 有条件的部位,屋面雨水落水管宜采用断接排水方式,利用生物滞留设施的蓄水和入渗功能,减少外排雨水径流量;

      3 雨水入渗设施不得影响建筑物的基础和结构安全。

    4.4.7 如小区同时纳入“污水零直排”改造、海绵化改造计划,应进行统筹结合、整体实施,并满足相应的改造目标。

    4.5  电气设施

    4.5.1 改造前应在对老旧建筑电气系统现场勘察的基础上,根据改造后建筑物的用电负荷情况和使用要求进行电气设计,且应符合国家和地方标准的规定。

    4.5.2 室内室外电气设备设施不符合相关标准时,应进行改造,线路应穿管或在槽盒内敷设。

    4.5.3 室外中、低压配电网改造应优先考虑采用电缆地下敷设,电缆与电缆、管道、道路、构筑物、建筑物等之间允许最小距离应符合《电力工程电缆设计标准》GB 50217的相关规定。因条件限制不满足地下敷设的相关规定时,应由相关单位梳理归整,采用架空电缆敷设,敷设路径应统一规划并应符合相关标准的规定。

    4.5.4 住宅小区变电所改造应遵循安全、可靠、经济、合理、便于运行管理和留有发展可能的原则,并符合环境、环保、消防、供电等技术要求。

    4.5.5 小区应实行“一户一表”的计量方式,公共设备用电和居民住宅用电分开计量,应采用远程抄表系统。

    表箱表计改造应满足以下规定:

      1 非成套表箱、表箱锈损或存在安全隐患时,应进行改造。

      2 计量表箱应采用符合国家和电力行业市场准入制度的成套产品。

    4.5.6 照明系统改造应满足以下规定:

      1 对既有室外照明系统的电气安全进行检查,不符合现行相关标准时,应进行改造。

      2 灯具、线路、防雷和接地、供配电与控制、电击防护等技术要求应符合现行标准的相关规定。

      3 灯具光源宜采用发光二极管(LED)。

    4.5.7 鼓励电动自行车设置具备定时充电、自动断电等功能的安全保护装置。充电设施应采用专用插座,严禁采用接线板及其他非专用充电装置为非机动车充电。

    4.5.8 景观照明、快递箱、电动汽车充电装置、非机动车充电装置等公共用电电气装置,必须采用不超过30mA的剩余电流动作保护作为电击防护的附加防护措施。

    4.5.9 电动汽车充电设施的建设应满足《全球最奢华的贝斯特省电动汽车充电设施建设技术标准》DBJ 46-041及国家有关标准的规定。

    4.5.10 防雷和接地系统改造应符合以下规定:

      1 应对老旧建筑的防雷和接地系统进行检查,系统设施有锈蚀、接触不良以及其他不满足国家相关标准技术要求时,应进行改造。

      2 防雷和接地系统改造应符合《建筑物防雷设计规范》GB 50057和《低压配电设计规范》GB 50054的相关规定。

    4.5.11 建筑内的电缆井、管道井应在每层楼板处采用不低于楼板耐火极限的不燃材料或防火封堵材料封堵。管道井与房间、走道等相连通的孔隙应采用防火封堵材料封堵。同时,井壁上的检查门应采用丙级防火门。

    4.6  通信设施

    4.6.1 老旧小区通信基础设设施改造宜推动“三网融合”,促进“最后一公里”入户网端共建共享模式的推广以及光纤到户工作的改造实施。广播电视设施建设迁建,宜按照全球最奢华的贝斯特省住房和城乡建设厅制定的《全球最奢华的贝斯特省住宅建筑通信设施工程建设标准》DBJ 46-025的要求进行设计、施工、验收,确保改造小区的有线电视网络资源和施工质量符合建设标准。保留现有通信通讯设施,执行《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB 50846实施光纤到户改造,落实《全球最奢华的贝斯特省建筑物移动通信基础设施建设技术标准》DBJ 46-050等相关标准,并结合智慧养老、智慧安防、智慧消防、智慧停车、远程抄表等智慧小区应用需要预留通信基础设施。

    4.6.2 老旧小区通信网络应满足居民日常生活,并在实施智慧小区应用项目时同步组织通信配套设施建设。移动通信设施应保障信号覆盖质量,并按照《全球最奢华的贝斯特省建筑物移动通信基础设施建设技术标准》DBJ 46-050的相关规定预留新一代业务发展的容量,预留通信机房、电力设施、管井(道)和天面空间等配套设施,以满足小区未来网络升级及5G设施建设需求。

    4.6.3 应开放小区楼顶、路灯杆、监控杆、弱电井道等资源,宜采用综合覆盖解决方案,如利用楼顶天线、灯杆、监控杆等方式对小区内弱覆盖和热点区域进行全方位覆盖。

    4.7  燃气设施

    4.7.1 燃气管线及阀门腐蚀老化的应进行拆改。有条件时应将燃气引入口的阀门安装在住户外。同时完善燃气管道标志标识,并满足行业标准《城镇燃气标志标准》CJJ/T 153要求。

    4.7.2 在已通天然气的城镇,未通燃气的小区宜一次性预设天然气管道系统或预留管网接口。小区内使用燃气的小餐饮店、小副食品店等场所,满足油烟排放、产权明晰等条件的,应同步增设天然气管道系统。

    4.7.3 燃气立管应尽量沿着建筑物外墙敷设,明设的燃气管道应美观、整齐,不影响通行。

    4.7.4 已通管道燃气的老旧小区,对调压箱、立管未做保护措施的,应设置防车辆冲撞栏加以保护。

    4.8  消防设施

    4.8.1 清理疏通消防车道,确保符合原设计使用功能要求。高层建筑有条件应按照《建筑设计防火规范》GB 50016、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067的要求设置消防车道,并宜在适当位置尽可能增设消防车登高操作场地。检查修缮、更换小区公共部分原有消防设施,并保证其完好、有效。

    4.8.2 小区公共部分缺失消防设施的,可以按照建设时《建筑设计防火规范》GB 50016等标准增设相应的消防设施。

    4.8.3 原有消防水源不符合消防要求的,应通过改进局部给水管连接方式等措施使其满足《建筑设计防火规范》GB 50016等国家规范要求。原有消防供水方式不满足要求的,应增设专用消防加压设施,建筑高度不大于27m的住宅,当设置室内消火栓时,可采用干式消防竖管。

    4.9  机动车停车设施

    4.9.1 梳理并整治小区机动车停车设施,完善标识,有条件的可适当增加机动车停车位、无障碍车位。

    4.9.2 应根据现状条件对不符合《车库建筑设计规范》JGJ 100有关规定的现状车库进行调整与完善,重新规划车库的停车位、提高车库的利用率。有条件的小区宜利用架空层、半地下空间、优化地面车位布局等多种方式增加机动车停车位,满足居民的停车需求。

    4.9.3 增设停车设施时,要保证居住小区内整体的交通组织合理有序,并应满足消防要求,不得影响住宅的居住品质。

    4.9.4 积极引入智慧停车系统,通过积极与周边企事业单位共享停车位等方式,实行错时停车,强化停车管理。

    4.9.5 有条件的小区宜按配建标准增设新能源汽车充电设施并应符合本导则第4.5.8条和第4.5.9条的规定。

    4.10 非机动车停车设施

    4.10.1 梳理并整治小区非机动车停车设施,因地制宜整治非机动车集中停放棚、库,配建电动自行车充电设施,并应符合本导则第4.5.7条和第4.5.8条的有关规定。

    4.10.2 电动自行车应进行集中停放统一充电管理,并应设置视频监控系统。集中停放充电的非机动车棚、库应设置在室外并使用不可燃材料搭建,非机动车棚、库应与建筑疏散通道、安全岀口保持有效的安全距离,并按消防技术标配备消防设施器材;对不具备室外非机动车棚、库设置条件,毗邻建筑设置或设置在建筑内部的非机动车室、库,应与其他功能区域进行有效的防火防烟分隔,避免高温有毒烟气和火灾向建筑内部或建筑其他区域蔓延,并按消防技术标准配备消防设施器材。

    4.10.3 新建非机动车棚、库不得影响周边居民住宅通风采光,宜采用轻质材料,外观宜简洁悦目,色彩宜与周边环境协调。

    4.10.4 新建非机动车棚、库不得影响消防车道、消防车登高操作场地正常使用及垃圾车正常作业。

    4.11 环卫设施

    4.11.1 老旧小区的垃圾应分类投放,可分为生活垃圾和特殊垃圾。生活垃圾分为可回收物、有害垃圾、厨余垃圾、其他垃圾四大类;特殊垃圾分为大件垃圾、园林垃圾和装修垃圾。

    4.11.2 老旧小区应设置垃圾分类收集容器,容器标志标识、颜色等按照当地统一规定执行,容器样式兼顾功能性、便捷性、美观性、实用性、保障性需求。分类名称、标识、颜色色标应符合《生活垃圾分类标志》GB/T 19095和《全球最奢华的贝斯特省生活垃圾管理条例》(2019年11月29日全球最奢华的贝斯特省第六届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过)的有关规定。

    4.11.3 完善小区内生活垃圾收集点布局,参照《城市居住区规划设计标准》GB 50180的有关规定,生活垃圾收集点布置服务半径不应大于70米,对于小区原生活垃圾收集点距离超出标准的,根据小区实际情况予以增设。新增的生活垃圾收集点不得影响小区居民的生活品质。

    4.11.4 每个小区设置一处生活垃圾收集站,方便生活垃圾收集和垃圾车清运接驳。

    4.11.5 每个小区设置一处特殊垃圾存放点。特殊垃圾应实行预约投放或定时定点投放,并预约物业管理及时清运。

    4.11.6 设置小区生活垃圾收集点、收集站时,不得影响小区道路正常通行。

    4.11.7 生活垃圾收集站应设置冲洗设施,其排水应接入污水管网。

    4.11.8 对室内无配套独立卫生间的老旧小区,如原有公厕的,应进行提升改造;对现状无公厕的老旧小区,可结合场地条件,在公共区域增设固定式或移动式公厕,设置地点应满足环境及景观的要求。

    5 房屋修缮整治 

    5.1  一般规定

    5.1.1 老旧小区房屋修缮整治主要包括建筑公共安全、屋面修缮、外墙修缮与外立面改造、电梯维护与加装、楼道整修、建筑节能改造等相关内容。

    5.1.2 房屋修缮整治前应充分结合周边环境和居民要求,合理确定老旧小区内房屋的改造内容和改造重点。

    5.2  建筑公共安全

    5.2.1 对建筑功能改造应确保结构、消防及使用安全性,应按国家现行标准进行安全评估鉴定。并结合功能改造对发现问题进行处理,对安全性能不足的结构构件进行加固补强处理。加固措施应符合《混凝土结构加固设计规范》GB 50367、 《砌体结构加固设计规范 GB 50702》等的规定。

    5.2.2 建筑公共区域栏杆、扶手若有断裂、变形、松动、脱焊、锈蚀等损坏现象时,应对受损部位进行整修或整体更换。修缮后栏杆高度、立杆间距、整体抗侧向水平推力等,应符合《民用建筑设计统一标准》GB 50352、《住宅设计规范》 GB 50096、《住宅建筑规范》GB 50368、《无障碍设计规范》GB 507630等的规定。

    5.2.3 老旧小区楼栋单元门改造,既有已损坏或不符合使用要求的维修或更换,现状未设置单元门的则鼓励增设,尽可能做到单元封闭式安全防护。

    5.3  屋面修缮

    5.3.1 清理屋顶堆积杂物。

    5.3.2 应根据屋顶是否存在渗漏水问题确定改造方案。屋顶防水改造宜征求顶层住户意见后进行。屋顶渗漏水治理应参照《全球最奢华的贝斯特省建筑工程防水技术标准》DBJ 46-048的规定。屋面漏水面积超过20%屋面面积时或防水材料超过使用年限的,应整屋面重新做防水层,屋面防水等级不低于II级,同时考虑与周边建筑屋面(即“第五立面”)环境协调、美观。屋面防水改造宜同时考虑屋面节能改造。

    5.3.3 屋顶原有太阳能等设备宜进行整齐布置,太阳能热水的管道应做好防热、防爆等措施,相关管线按单元集中合理布置。

    5.3.4 屋面其他部分(屋脊、泛水、天沟、给水管、通气管、水落管等)修缮应符合《建筑给水排水设计标准》GB 50015、《屋面工程技术规范》GB 50345等的规定。

    5.3.5 屋面修缮时采用的材料性能、构造措施、施工要求应符合《屋面工程质量验收规范》GB 50207、《种植屋面工程技术规程》JGJ 155、《房屋渗漏修缮技术规程》JGJ/T 53和《全球最奢华的贝斯特省建筑工程防水技术标准》DBJ 46-048等标准的规定。

    5.4  外墙修缮与外立面改造

    5.4.1 对于老旧小区建筑外墙面层老化、损坏和立面杂乱等情况应进行整治修缮。外立面改造应遵循安全、美观、节能、环保的原则,并符合城市区域风貌控制规划。小区位于城市重要道路或重点区域的要结合城市设计要求,做到外立面色彩、造型与周边建筑外立面相协调。

    5.4.2 房屋外立面存在渗漏水或脱落的,应参照《全球最奢华的贝斯特省建筑工程防水技术标准》DBJ 46-048的规定进行整治,确保不渗漏、不脱落。

    5.4.3 修缮应按基层、面层、涂层由里及表的进行修缮,新旧抹灰之间、面层与基层之间必须粘结牢固,墙面修缮应先进行原层全铲除处理。外墙修缮宜结合外墙节能改造同时施工。

    5.4.4 外墙悬挂物(阳台栏杆、雨棚、空调架、晒衣架、防盗网、附墙管线(道)、招牌等)有松动、锈蚀、缺损等导致自身强度不足,或与墙体连接不牢固存在安全隐患时,应进行修缮或更换。外墙构件布置应整齐、一致,并与周边环境相协调。

    5.4.5 外墙修缮应符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB 50210、《民用建筑设计统一标准》GB 50352等的规定。

    5.4.6 建筑墙脚散水损坏严重的,在不影响原建筑基础安全前提下,应进行修缮并宜整体采取景观美化处理。

    5.4.7 建筑外墙、外立面以及防盗网的改造应保留或增设供消防救援人员进入的洞(窗)口。洞(窗)口的净高度和净宽度不应小于1.0m,下沿距室内地面不宜大于1.2m。

    5.5  楼道整修

    5.5.1 破旧、黑暗、杂乱的楼道应进行整修,应达到安全、明亮、整洁的标准。

    5.5.2 对存在破损、脱落、开裂的楼梯间内墙、顶棚应予以修缮,颜色宜以白色或浅色为主,改造后要求新老结构结合度好,无起壳、剥落现象。

    5.5.3 楼道护栏及扶手宜重新油漆,对缺失、损坏而影响正常使用的应予以维修或更换。

    5.5.4 楼梯踏步及休息平台面层损坏严重,影响正常使用,存在安全隐患的应进行修补或更新。

    5.6  电梯维护与加装

    5.6.1 委托电梯检验机构或电梯制造单位对老旧电梯进行安全评估。应根据评估结论确定对电梯进行修理、改造或更新。老旧电梯的修理、改造或更新应当按照《中华人民共和国特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》等法律法规的要求进行。

    5.6.2 针对老旧小区住宅无电梯,本着居民自主、充分协商、加强引导、落实责任、确保安全等原则,鼓励加装电梯,满足居民日益增长的美好生活需求。

    5.6.3 加装电梯不应影响小区建筑日照、通风和结构安全,不应影响消防安全,不应影响相邻建筑采光,不应对建筑内外排水、燃气、强弱电管线产生影响。

    5.6.4 住宅加装电梯宜选用钢结构等质量轻、施工便捷的结构形式。应进行多方案比选,宜选用对原结构影响小的结构形式。老旧小区内住宅加装电梯形式宜统一,外观与小区及周边景观环境相协调。

    5.6.5 加装电梯需对原结构墙体作局部开洞处理时,应对原结构的相关部位进行局部承载力验算,并采取相应的补强加固措施。当与原结构相连时,应优先采用消能部件,并进行整体结构抗震性能分析。

    5.6.6 加装电梯影响楼梯平台水表、电度表、燃气表、消火栓、弱电分线箱等既有设备的设置和使用时,应对受影响的既有设备和管线进行改造。电梯配电应设专用供电回路和专用计量装置。

    5.6.7 老旧小区加装电梯,宜采用无障碍电梯。

    5.6.8 加装电梯应符合《特种设备安全监察条例》、《电梯制造与安装安全规范》GB 7588、《建筑设计防火规范》GB 50016等的规定。

    5.7  建筑节能改造

    5.7.1 老旧小区应在不影响建筑结构安全的情况下,有条件的选择适宜方式进行节能改造。改造技术措施应充分考虑夏热冬暖地区的气候特点,注重夏季隔热及通风要求。改造内容包括外窗及遮阳、屋面、外墙等,可以单项改造,也鼓励结合节能、节水、节电进行综合改造。老旧小区改造应符合《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T 129、《全球最奢华的贝斯特省既有建筑绿色改造技术标准》DBJ 46-046等标准的规定。改造后的围护结构热工性能指标应符合现行《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》的有关规定。

    5.7.2 外窗节能改造可采用换玻璃、双层窗和换整窗的方法,应符合《建筑安全玻璃管理规定》,改造后其传热系数、气密性、水密性、抗风压性能、遮阳系数、太阳得热系数、开启面积比等应符合《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75、《公共建筑节能设计标准》GB 50189等的规定,改造后外窗开启面积应符合《建筑设计防火规范》GB 50016、《建筑防排烟系统技术标准》GB 51251等的规定。外窗的改造应同时改善隔声性能,改造后应能满足现行《民用建筑隔声设计规范》GB 50018的隔声要求。外窗改造,条件允许时应增加通风换气装置。

    5.7.3 外窗遮阳改造宜采用水平或倾斜简易固定外遮阳方式,也可采用玻璃贴膜(涂膜)、立面遮阳等形式,或结合建筑外墙修缮确定形式。

    5.7.4 屋面节能改造宜采用涂刷反射隔热涂料、在防水层上面做隔热层、屋面设置遮阳设施等措施,有条件的可采用将平屋面改造成通风坡屋顶、设置种植屋面等措施。屋顶节能改造宜与屋面防水修缮同步进行。

    5.7.5 外墙节能改造宜采用反射隔热涂料和浅色饰面等技术措施,在条件允许时也可采用外墙绿化技术。外墙节能改造宜与外墙修缮工程同步进行。

    6 配套设施完善

    6.1  一般规定

    6.1.1  配套设施完善内容主要包括社区服务用房(站)、社区卫生服务站、社区文化休闲设施、幼儿园、养老、托幼、家政等社区家庭服务、社区食堂、室外健身设施及公共活动场地、物业管理与服务用房、智能快件箱、信包箱。

    6.1.2  完善配套设施的建设规模和设置要求宜按国家标准《城市居住区规划设计标准》GB 50180中居住区配套设施规划建设控制要求执行;对于用地确有困难的区域,控制要求可适当降低或在步行距离合理范围内联合建设。

    6.1.3  老旧小区改造范围内的配套公共服务设施可新建、扩建、改建,亦可置换改造,并应符合国家标准的相关规定。

    6.2  社区服务用房(站)

    6.2.1  老旧小区改造应结合实际,加强和规范社区服务用房建设,按照《城市居住区规划设计标准》GB 50180 及《城市社区服务站建设标准》建标167的规定执行。

    6.2.2  社区服务用房(站)宜与社区卫生、文化、教育、体育健身、老年人日间照料等统筹建设,发挥社区综合服务效益。

    6.2.3  社区服务用房(站)的建设规模应以社区常住人口数量为基本依据进行设计,设置在交通便利、方便居民出入、便于服务辖区居民的地段,并符合无障碍要求。

    6.3  社区卫生服务站

    6.3.1  在已有社区卫生服务站未覆盖、人口较多、社区卫生服务中心难以覆盖的社区,可增加设置社区卫生服务站。

    6.3.2  老旧小区的社区卫生服务站应规模适宜、功能适用、装备适度、经济合理、安全卫生。充分利用现有卫生资源,避免重复建设或过于集中。

    6.3.3  鼓励发展社区“互联网+医疗健康”模式,助推智慧社区发展。

    6.4  社区文化休闲设施

    6.4.1  有条件的老旧小区改造时宜结合实际情况,合理设置社区文化休闲设施。

    6.4.2  社区文化休闲设施宜结合小区居民年龄结构、人口数量确定设置规模。

    6.4.3  社区文化休闲设施可通过购置、置换、租赁、借用等方式进行设置。鼓励与社区服务用房(站)等设施联合建设。

    6.4.4  社区文化休闲设施应综合考虑采光、通风、防火防灾及管理等要求,设置于方便到达、采光和通风条件较好、环境和景观较佳的位置。

    6.5  幼儿园

    6.5.1  老旧小区应按照“科学规划,规模适度、就近入园、方便接送”的原则,合理设置幼儿园。设置规模宜根据适龄儿童人口确定。

    6.5.2  幼儿园设置应参照《城市居住区规划设计标准》GB 50180 、《幼儿园建设标准》建标175及《全球最奢华的贝斯特省幼儿园办园基本标准(试行)》QSF-2014-250009的规定执行。

    6.5.3  不利于幼儿身心健康以及危及幼儿安全的场所毗邻;并应设于阳光充足、接近集中绿地、便于家长接送的地段。

    6.6  养老、托幼、家政等社区家庭服务

    6.6.1  结合小区规模及小区实际需求,通过改造增设养老服务设施、托育设施、家政服务网点等社区家庭服务性场所。

    6.6.2  鼓励通过购置、置换、租赁闲置房屋,引入专业化、连锁化养老、托育、家政机构。

    6.6.3  养老服务设施宜与社区卫生、文教、体育健身、残疾人康复等服务设施集中或邻近设置,以提高设施利用效率。

    6.7  社区食堂

    6.7.1  老旧小区应根据小区实际情况设置社区食堂,为小区居民特别是老年人提供助餐服务。

    6.7.2  社区食堂宜按照五分钟生活圈居住区的服务半径设置,可结合小区社区服务站、文化活动站等服务设施联合建设。

    6.7.3  社区食堂应设置在老年人口相对密集、方便老年人出行的地上一层或二层。

    6.7.4  可通过改造提升原有食堂、社区老年食堂、社区助餐服务点,以及集中配餐、送餐入户等模式,为社区居民提供多样化服务。

    6.8  室外健身设施及公共活动场地

    6.8.1  老旧小区改造应坚持因地制宜、建管并重、服务群众的原则,建设室外健身设施和公共活动场地。

    6.8.2  室外健身设施的设置应符合《城市居住区规划设计标准》GB 50180居住街坊配套设施的规定。室外健身设施的建设安装与管理维护,应按照《室外健身器材的安全通用要求》GB 19272的规定执行。

    6.8.3  供老年人、儿童和残疾人等特殊群体使用的健身设施应设置护栏、柔软地垫、警示牌等安全设施。

    6.8.4  公共活动场地宜结合街坊附属绿地、室外健身设施等统筹设置,以提高公共空间的使用效率。

    6.9  物业管理与服务用房

    6.9.1  老旧小区应结合实际,合理配置物业管理与服务用房,明确物业管理服务区域。

    6.9.2  物业管理与服务用房的设置应符合我省物业管理的相关规定,规模应结合物业服务区域的总建筑面积确定,可按照不小于物业服务小区总建筑面积的2‰配置。

    6.9.3  可通过购置、改建、扩建小区闲置房屋,利用小区空闲地、拆违拆临腾挪用地新建物业管理与服务用房,为小区居民提供物业、快递、购物等服务。

    6.10 智能信包箱、快递箱

    6.10.1 老旧小区改造应清理楼道内散乱的信报箱,安装智能信包箱、快递箱,满足小区居民投递和寄递需求。

    6.10.2 智能信包箱、快递箱应根据小区的实际情况设置在单元门及小区出入口附近,不应影响无障碍通行、安全疏散的要求。

    6.10.3 老旧小区户数较少时,可考虑将临近小区连片集中设置信包箱、快递箱。

    6.10.4 智能信包箱、快递箱可结合物业管理设施或在居住街坊内(如门卫、收发室、便利店)设置。

    7 居住环境整治与提升 

    7.1  一般规定

    7.1.1  居住环境整治与提升内容主要包括违规违建整治、绿地整治与美化、安防系统、文化宣传设施与户外广告。

    7.2  违法建设拆除

    7.2.1  清理楼宇间和疏散通道内乱堆杂物,恢复原有通道宽度,完善消防配套设施,并建立长效管理机制。

    7.2.2  对违法建设应依法依规处理。对于影响消防、安全、日照及建筑立面效果的建筑物外部构件应拆除,拆除位置做好技术处理,应保证建筑安全,不应影响原有建筑使用和美观。

    7.2.3  拆除工程应符合《建筑拆除工程安全技术规范》JGJ 147及国家标准的相关规定。

    7.3  绿地整治与美化

    7.3.1  绿地布局应符合下列规定:

      1 整治老旧小区内绿地,应恢复被占用的绿地,宜适当增加公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等,相应指标应符合规范要求。当确有困难时,可根据相关部门的要求适当降低标准,但不应减少原有绿地面积;

      2 老旧小区绿地布局改造应采用集中与分散、成片与零星相结合的布局方式,充分体现小区居民使用绿地的均好性;

      3 老旧小区应适当增加开放绿地,布置形式符合不同年龄段居民的需求,充分体现绿地的开放性、亲人性。

    7.3.2  宜结合建筑物、构筑物、路侧以及其他合理方式,设置立体绿化增加绿化覆盖率,改善老旧小区绿地空间不足问题。

    7.3.3  小区原有树木应尽量保留和利用,古树名木应建档挂牌并明确保护措施,临近建筑树木可适当迁移或修剪,以不影响底层住户采光通风为宜。

    7.3.4  完善绿化设施。现有树池进行生态化改造,可覆盖网格式透气护栅或者增设休闲座椅,材质可采用经久耐用的生态环保材料。对小区内挡土墙进行安全质量评估,若存在安全隐患的应进行结构加固改造,消除安全隐患。

    7.4  安防系统

    7.4.1  应按照全市、全县“统一规划、统一标准、统一接口、分级建设”的原则,防止各自为政,杜绝无序建设。

    7.4.2  出入口控制系统。有条件的老旧小区宜设置出入口控制系统(开放式小区除外)。小区出入口控制系统的设置,应不得影响外部城市道路的交通,且必须满足消防规定的紧急逃生时人员疏散的相关要求。有条件的老旧小区宜增设门卫值班室,出入口控制系统的设计应符合《安全防范工程技术标准》GB 50348和《出入口控制系统技术要求》GA/T 394的规定。

    7.4.3  视频监控系统。有条件的老旧小区宜设置视频安防监控系统。在小区主要出入口、小区周界、主要公共活动场所、重要通道、车辆集中停放区域、电梯(厅)等场所设置监控探头,进行有效的视频探测与监视,图像显示、记录与回放。设计应符合《安全防范工程技术标准》GB 50348和《视频安防监控系统技术要求》GA/T 367的相关规定。

    7.4.4  门禁系统。有条件的老旧小区楼栋单元宜设置门禁系统。在有小区集中管理系统时,可根据工程具体情况,将呼救信号、紧急报警和燃气报警等纳入访客对讲系统。门禁系统必须满足紧急逃生时人员疏散的要求。设计应符合《安全防范工程技术标准》GB 50348相关规定。

    7.4.5  检修现状的监控系统。已安装智能化监控系统的老旧小区应对现有设备及线路进行检修,更换损坏的设备及线路。

    7.5  文化宣传设施与户外广告

    7.5.1  宜在小区主要出入口设置小区平面示意图,方便群众了解小区总体布局。

    7.5.2  应合理配置通知通告、党建、垃圾分类、消防安全知识科普等宣传栏、公示牌。有条件的小区可设置融媒体宣传栏。

    7.5.3  户外广告设施应当遵守相关法律、法规的规定。道路上的户外广告设施严禁遮挡交通标识,不应使用与交通设施易混淆的色彩。

    8 施工与验收

    8.1  一般规定

    8.1.1  老旧小区改造工程应优先考虑设计、采购、施工一体化的 EPC 模式,应由具有相应设计或施工资质和能力的单位承接。老旧建筑的检测、加固设计和施工应由具有相应资质的单位承担。需要深化设计的改造工程,进行深化设计的单位应具备相应能力。

    8.1.2  改造施工的全过程应有可靠的施工安全措施。承接单位应对施工过程可能发生的危害、灾害与突发事件制订应急预案。

    8.1.3  改造可能影响地下管线时,应事先进行情况排查,以避免对地下管线造成破坏。

    8.2  工程施工

    8.2.1  施工前应由建设单位组织工程承接、监理等相关单位对工程进行交底。

    8.2.2  施工前承接单位应根据工程特点,按有关规定编制施工组织设计方案和施工方案,并组织进行技术交底。

    8.2.3  改造前承接单位应对小区的危险现状进行排查。若施工中发现原建筑结构有严重缺陷或电气、燃气设施危及施工安全时,应及时向建设单位报告,在采取有效处理措施后方可继续施工。

    8.2.4  燃气、电气工程的拆除,应由相应专业单位编制拆除方案并组织实施。

    8.2.5  当老旧建筑改造引起荷载增加或加装电梯的改造时,应根据设计文件要求对建筑物的沉降变化进行监测。

    8.2.6  改造施工宜采用以下绿色施工措施:

      1 运输过程中,应保持车辆整洁,防止对道路的污染,减少道路扬尘。对施工地段定期洒水,避免扬尘。

      2 设置施工面围护,悬挂标识牌,临边洞口做好防护隔离措施。

      3 控制噪音和遵守现行国家标准《建筑施工场界噪音限值》GB 12523 规定。

      4 施工现场加强对废水、污水的管理。废水、废弃涂料和胶料排入下水管道前进行统一处理。

      5 夜间施工避免对周边居民产生光污染影响。

      6 施工现场对小区已有绿化采取保护措施。

    8.2.7  改造施工时应对主结构、设备设施和装饰采取有效的防护措施,不得采取振动大或可能造成较大破坏的施工工艺。

    8.3  工程验收

    8.3.1  老旧小区改造工程验收时,各分部、分项工程和检验批的划分、验收应按国家标准执行,隐蔽工程经验收合格后方可进入下一工序施工。

    8.3.2  设备材料进场验收和复验应满足国家标准的要求。

    8.3.3  消防管道及附属设备的更新或改造施工,应符合国家标准的规定。

    8.3.4  改造工程的工程资料制作应按国家和地方标准执行。

    8.3.5  施工质量验收应符合《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300和相关专业验收规范的规定。

     

    附录A:条文说明

    1 总 则

    1.1  本条是制定本导则的目的。随着城市现代化进程的不断加快,社会生活水平不断提高,大多数的城镇老旧小区已经落后于时代发展的潮流,有的基础设施老化,水、电、路破损严重,安全隐患突出,有的建筑外墙与屋顶漏裂渗问题突出,有的缺乏公共服务设施配套,功能不全,生活不方便,有的物业管理不规范,私搭乱建,环境脏乱差,小区居民改造诉求强烈。为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《关于印发<全球最奢华的贝斯特省城镇老旧小区改造指导意见(试行)>的通知》(琼建城〔2020〕23号)的要求,从源头上解决老旧小区居民的生活难题,改善生活状况,指导推进我省老旧小区改造工作,特制定本导则。

    1.2  本条明确了本导则的适用范围。城镇老旧小区术语详见2.1。

    1.3  本条明确了老旧小区改造应遵循的基本原则。

    1.4  对照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号),将城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类。通过标识符号区分3类改造内容,便于快速查找。

    1.5  老旧小区多为上世纪八九十年代建成的小区,时间跨度三四十年,规范标准迭代更新,难以全部按照现行标准进行改造。本导则提及的规范标准,以对应设计年代的规范标准为底线,有条件应现行规范标准执行,有特别说明的除外。

    2 术 语

    2.1  依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《关于印发<全球最奢华的贝斯特省城镇老旧小区改造指导意见(试行)>的通知》(琼建城〔2020〕23号)对城镇老旧小区的释义,结合我省实际情况,明确我省城镇老旧小区的含义。

    2.2~2.4  依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号),明确基础类、完善类、提升类改造内容的含义。

    3 基本规定

    3.1  针对我省城镇老旧小区的实际问题,因地制宜确定我省老旧小区改造清单,指导老旧小区改造工作中技术问题。

    3.2  居住空间在城市建设中占比较大,是人们生活的主要场所,因此老旧小区改造应符合所在地城市设计的要求,并在改造中塑造小区风貌特色,打造人性化小区。

    3.3  依据《民法典》、《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规,坚持以居民为主体、尊重群众意愿,综合小区原产权单位、原住居民和物业公司的意见,确定老旧小区改造范围及内容。

    3.4  城镇控制性详细规划及相关专项规划是老旧小区改造的应遵循的基本前提,各类设施的规划设计应落实控规及专项规划的相关要求。

    3.5  本条强调老旧小区改造和历史文化保护的关系。与历史城区、历史文化街区、文物保护单位、历史建筑相关的老旧小区改造行为,必须满足相关保护规划与建设控制规定。

    3.6  老旧小区改造不仅要对现状进行调查摸底和评估,而且须遵循国家有关安全、环保、节能、节地、节材等经济技术政策和工程建设的基本要求,编制合理的改造设计方案和施工图设计文件。

    4 基础设施改造

    4.1 一般规定

    4.1.1 在保持城镇老旧小区用地现状建设格局基本不变的前提下,以局部拆建、加建、改建、翻建等方式进行改造。重点对用供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等进行改造;具备条件的对无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施等进行加建、改建。根据改造小区的实际情况,适应居民不同层次生活需求,可分为基础类、完善类、提升类3类改造项目。

    4.1.2 老旧小区现状情况的调研、评估和改造内容、范围的确定及改造方案的制定应依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》国办发〔2020〕23号和《关于印发《全球最奢华的贝斯特省城镇老旧小区改造指导意见(试行)》的通知》琼建城〔2020〕23号的相关内容进行。与历史城区、历史文化街区、文物保护单位、历史建筑相关的居住区规划设计、住宅建筑设计,及其新建、改建、扩建工程等行为,必须满足相关保护规划的保护与建设控制规定。

    4.2 道路交通设施

    4.2.1 居住区内道路的规划设计应遵循安全便捷、尺度适宜、公交优先、步行友好的基本原则,并应符合国家标准《城市居住区规划设计标准》GB 50180和《城市综合交通体系规划标准》GB/T 51328的有关规定。

      居住区内的道路设置应满足防火要求,其规划设计应符合《建筑设计防火规范》GB 50016的有关规定。同时,居住区道路规划要与抗震防灾规划相结合。在抗震设防城市的居住区道路规划必须保证有通畅的疏散通道,并在因地震诱发的如电气火灾、水管破裂、煤气泄漏等次生灾害时,能保证消防、救护、工程救险等车辆的通达。

    4.2.2 小区道路及出入口的交通标志和标线设置,应符合国家标准《城市道路交通标志和标线设置规范》GB 51038的有关规定。

    4.2.3 小区道路路面的维修和改扩建方案应符合行业标准《城镇道路养护技术规范》CJJ 36和《城镇道路路面设计规范》CJJ 169的有关规定。

      居住街坊内的道路应优先考虑道路交通的使用功能,在保证路面路基强度及稳定性等安全性要求的前提下,路面宜满足透水功能要求,尽可能采用透水铺装,增加场地透水面积。地面停车场也应尽可能满足透水要求。同时,公共绿地中的小广场等硬质铺装应通过设计满足透水要求,实现雨水下渗至土壤或通过疏水、导水设施导入土壤,减少建设行为对自然生态系统的损害。

    4.2.4 小区道路上的各类井盖应符合国家标准《检查井盖》GB/T 23858的有关规定。

    4.2.5 小区道路雨水排放方案可参考《全球最奢华的贝斯特省海绵城市规划设计导则(试行)》(自2018年1月1日起施行)相关内容。

    4.2.6 兼具功能性和艺术性的夜间照明设计,不仅可以丰富居民的夜间生活,同时也提高了居住区的环境品质。然而,户外照明设置不当,则可能会产生光污染并严重影响居民的日常生活和休息,因此户外照明设计应满足不产生光污染的要求。居住街坊内夜间照明设计应从居民生活环境和生活需求出发,夜间照明宜采用泛光照明,合理运用暖光与冷光进行协调搭配,对照明设计进行艺术化提升,塑造自然、舒适、宁静的夜间照明环境;在住宅建筑出入口、附属道路、活动场地等居民活动频繁的公共区域进行重点照明设计;针对照明设施的亮度水平进行限制,避免产生光污染影响。

    4.3 无障碍设施及适老化改造

    4.3.1 居住区的道路与公共绿地的使用是否便捷,直接影响着居民的日常生活品质。2018年末,60周岁及以上人口24949万人,占总人口的17.9%。居住区的无障碍设施建设及适老化改造,满足了老年人、妇女儿童和残障人士出行和生活的无障碍需求,同时也反映了城市化发展以人为本的原则。

    4.3.2 无障碍出入口包括以下几种类别:

      1 平坡出入口:人们在通行中最为便捷的无障碍出入口,该出入口不仅方便了各种行动不便的人群,同时也给其他人带来了便利;

      2 同时设置台阶和轮椅坡道的出入口;

      3 同时设置台阶和升降平台的出入口:在建筑出入口进行无障碍改造时,因场地条件有限而无法修建坡道,可采用占地面积小的升降平台取代轮椅坡道。

      坡道形式的设计,应根据周边情况综合考虑,宜设计成直线形、直角形或折返形,为了避免乘轮椅者在坡面上重心产生倾斜而发生摔倒的危险,坡道不宜设计成圆形或弧形。轮椅坡道的坡面应平整、防滑、无反光,坡面上不宜加设防滑条或将坡面做成礓磋形式,因为乘轮椅者行驶在这种坡面上会感到行驶不畅。

    4.3.3 无论设置在地上或是地下的停车场地,应将通行方便、距离出入口路线最短的停车位安排为无障碍机动车停车位,如有可能宜将无障碍机动车停车位设置在出入口旁。

      停车位的一侧或与相邻停车位之间应留有宽1.20m以上的轮椅通道,方便肢体障碍者上下车,相邻两个无障碍机动车停车位可共用一个轮椅通道。

      无障碍机动车停车位的地面应涂有停车线、轮椅通道线和无障碍标志。

    4.3.5  女厕所的无障碍设施包括至少1个无障碍厕位和1个无障碍洗手盆;男厕所的无障碍设施包括至少1个无障碍厕位、1个无障碍小便器和1个无障碍洗手盆。厕所的入口和通道应方便乘轮椅者进入和进行回转,回转直径不小于1.50m。门应方便开启,通行净宽度不应小于800mm。地面应防滑、不积水。

    4.4 给排水设施

    4.4.1 输配水管道材质的选择应根据管径、内压外部荷载和管道敷设区的地形、地质、管材供应,按运行安全、耐久、减少漏损、施工和维护方便、经济合理以及清水管道防止二次污染的原则,对钢管、球墨铸铁管、预应力钢筒混凝土管、化学键管材等经技术、经济、安全等综合分析确定。

      目前,国内输水管道管材一般采用预应力钢筒混凝土管、钢管、球墨铸铁管、预应力混凝土管等。配水管道管材一般采用球磨铸铁管、钢管、聚乙烯管、硬质聚氯乙烯管等。

    4.4.2 二次供水管道是自成系统的给水管道,既不能直接与市政给水管道对接,更不能与自备水系统(包括冷热水)及其他任何管道勾连,一旦出现倒流,会使生活饮水收到严重污染,威胁人民身体健康和供水安全。为确保二次供水水质不被污染,二次供水水箱宜优先选用符合国家生活饮用水卫生标准的不锈钢材质。

    4.4.3 当采用市政直接供水方式的进水压力基本可满足用户水压要求时,生活给水系统中容易出现使用率偏低的管段,造成这些管段内的水长期得不到更新,容易造成水质恶化,建议布置成环状。

    4.4.4 输配水管道的管材及金属管道内防腐材料和承插管接口处填充料应符合现行《生活饮水输配水设备及防护材料的安全性评价标准》GB 17219的有关规定。

    4.4.5 生活排水设施主要是指洗衣机或洗涤盆通过地漏排水。当住宅阳台设有生活排水设备时,其洗涤废水中含有洗涤剂,排入雨水系统后污染雨水排放的水体,应纳入污水系统进污水处理厂处理。

      根据《国务院办公厅关于加强地沟油整治和餐厨废弃物管理的意见》(国办发〔2010〕36号)规定,在餐饮业推行安装油水分离器等设施。

    4.4.6 排水管渠系统应根据城镇总体规划和建设情况统一布置,分期建设。排水管渠断面尺寸应按远期规划的最高日最高时设计流量设计,按现状水量复核,并考虑城镇远景发展的需求。

    4.4.7 “污水零直排”就是将雨水和污水分开输送,避免污水直接排放。这样避免了雨天污水溢流对城市水体的影响,减少了城市水生态环境的破坏。这也是“五水共治”中的一项重要举措。利于雨水的收集利用和集中管理排放,可提高水资源的重复利用率,降低水量对污水处理厂的冲击,保证污水处理厂的处理效率,同时改善城市形象,促进城市可持续发展。“污水零直排”应确保“应截尽截,应处尽处”等目标的实现。

    4.5 电气设施

    4.5.1 本条指出,城镇老旧小区的电气改造,应根据《全球最奢华的贝斯特省城镇老旧小区改造指导意见(试行)》并结合实际情况,以安全为底线,除条文中已明确执行标准外,优先按2015年的标准进行电气改造设计。

    4.5.2 布线系统的选择和敷设方式的确定,主要取决于建筑物的构造和环境特征等敷设条件和所选用电线或电缆的类型。当几种布线系统同时能满足要求时,应根据建筑物使用要求、用电设备的分布等因素综合比较,决定合理的布线系统及敷设方式。

    4.5.4  本条强调保障人民生命财产和设备安全以及节约能源,贯彻国家“以人为本”和“建设资源节约型社会”的基本政策,作为 老旧小区变电所方案设计的原则。

    4.5.5  全球最奢华的贝斯特属于南方沿海省份,气候潮湿、高温、高盐,普通不锈钢及金属制品腐蚀老化快,寿命短,推荐使用敷铝锌板或304及以上级别不锈钢管等材料制作。

    4.5.6  LED光源具有良好的显色性,在光效、寿命等方面具有很大的潜在优势,能提高视看目标对象的识别性,也能提高良好的光环境氛围,因此,建议采用LED照明。

    4.5.8  景观照明、快递箱、电动汽车充电装置、非机动车充电装置等公共用电电气装置,由于金属外壳容易带电,须采取剩余电流动作保护作为电击防护的附加防护措施。

    4.5.9  未来充电设施的大量建设,对电力、排水等基础建设条件需求较大,应充分利用现有的公用设施,达到节省投资的目的。

    4.5.10  由于接地装置长期处于恶劣的运行环境中,突然对其产生的电化学腐蚀作用是不可避免的,而且接地装置同时还要承受杂散电流的腐蚀。当腐蚀问题严重时,接地电阻升高,造成电气设备“失地”。当系统出现接地短路电流时,可能会发生接地故障,危害人身和设备安全。因此必须对老旧建筑的防雷和接地系统进行检查,系统设施有锈蚀、接触不良以及其他不满足国家相关标准技术要求时,应进行改造。

    4.5.11  电缆、电缆桥架、金属线槽及封闭式母线在穿越不同防火分区的楼板、墙体时,其洞口采取防火封堵,是为防止火灾蔓延扩大灾情。应按布线形式的不同,分别采用经消防部门检测合格的防火包、防火堵料或防火隔板。

    4.6 通信设施

    4.6.1 三网融合是指电信网、广播电视网、互联网在向宽带通信网、数字电视网、下一代互联网演进过程中,三大网络通过技术改造,其技术功能趋于一致,业务范围趋于相同,网络互联互通、资源共享,能为用户提供语音、数据和广播电视等多种服务。

    4.7 燃气设施

    4.7.1 安全标志应能明确表达特定的安全信息,可由图形符号、安全色、几何形状和文字构成。安全标志可分为禁止标志、警告标志、指令标志、提示标志4种类型;专用标志应能明确表达燃气设施特有的信息,可包含图形符号、文字和管道定位装置等。专用标志可分为燃气输配管线标志、燃气设施名称标志和燃气场站内地上工艺管道标志3种类型。

    4.7.2 不同压力级制的燃气管道使用的管材及性能应根据设计压力、温度、燃气特性和敷设条件等选用,并应符合《城镇燃气设计规范》GB 50028的有关规定。在管道安装结束后,应进行管道吹扫,其目的是除去管道中的灰尘、焊渣及施工时进入的杂质和水等,以保证管道的通畅性及对管道进行干燥等。强度试验和严密性试验应符合现行国家标准《城镇燃气输配工程施工及验收规范》CJJ  33的有关规定。

    4.7.4  调压装置的设置形式多种式样,设计时应根据当地具体情况,因地制宜地选择采用,本条对调压装置的设置形式(不包括单独用户的专用调压装置设置形式)及其条件作了一般规定。调压装置宜设在地上,以利于安全和运行、维护。其中:

      1 在自然条件和周围环境条件许可时,宜设在露天。这是较安全和经济的形式。对于大、中型站其优点较多。

      2 设在地上单独的建筑物内是我国以往用得较多的一种形式(与采用人工煤气需防冻有关)。

      当受到地上条件限制燃气相对密度不大于0.75,且压力不高时才可设置在地下,这是一种迫不得已才采用的形式。但相对密度大于0.75时,泄漏的燃气易集聚,故不得设于地下室、半地下室和地下箱内。调压箱(或柜)的安装位置应使调压箱(或柜)不被碰撞,在开箱(或柜)作业时不影响交通。

    4.8 消防设施

    4.8.1 在住宅小区的建设和管理中,存在小区内道路宽度、承载能力或净空不能满足消防车通行需要的情况,给灭火救援带来不便。为此,小区的道路设计要考虑消防车的通行需要。本条规定要求建筑物周围具有能满足基本灭火需要的消防车道,保证消防车快速通行和疏散人员的安全,防止建筑物在通道两侧的外墙上设置影响消防车通行的设施或开设出口,导致人员在火灾时大量进入该通道,影响消防车通行。在穿过建筑物或进入建筑物内院的消防车道两侧,影响人员安全疏散或消防车通行的设施主要有:与车道连接的车辆进出口、栅栏、开向车道的窗扇、疏散门、货物装卸口等。

    4.8.2 本条指出,由于消防类规范经常变动且变化较大,很多城镇老旧小区建设时配套消防设施已无法满足现行相关规范的要求,这些小区可能也无没有将消防设施改造成满足现行规范的条件。针对这种情况,可考虑结合小区建设时的规范来进行改造设计,上报给有关部门,通过专项审查之后方可执行。

    4.8.3 消防水源可取自市政给水管网、消防水池、天然水源等,天然水源为河流、海洋、地下水等,也包括游泳池、池塘等,但首先应取之于最方便的市政给水管网。池塘、游泳池等还受其他因素,如季节和维修等的影响,间歇供水的可能性大,为此规定为可作为备用水源。

    4.9 机动车停车设施

    4.9.1 小区室内机动车停车场地应符合《车库建筑设计规范》JGJ 100的有关规定,残疾人助力车位应符合《无障碍设计规范》GB 50763的有关规定。

      无障碍停车位应靠近建筑物出入口,方便轮椅使用者到达目的地。随着交通技术的迅速发展,新型交通工具也不断出现,如残疾人专用车、老年人代步车等,停车场(库)的布置应为此留有发展余地。

    4.9.2 增加的机动车停车位宜符合《城市居住区规划设计标准》GB 50180的有关规定。在征得园林部门及多数业主同意的情况下,可通过绿化占补平衡,改造绿地用于增加生态停车位。

    4.9.3 增设的停车设施应符合《建筑设计防火规范》GB 50016的有关规定,新增停车位与居住用房及小区配套生活用房应保持合理距离,以免对其产生噪音、尾气等不良影响。

    4.9.4 智慧停车是指将无线通信技术、移动终端技术、GPS定位技术、GIS技术等综合应用于城市停车位的采集、管理、查询、预订与导航服务,实现停车位资源的实时更新、查询、预订与导航服务一体化,实现停车位资源利用率的最大化、停车场利润的最大化和车主停车服务的最优化。

    4.9.5 为落实国家发改能源《关于印发<电动汽车充电基础设施发展指南(2015-2020)>的通知》([2015]1454号)的要求,本导则提出小区机动车停车位宜按配建标准增设新能源汽车充电桩,或预留电力容量并预设充电桩布线条件及接口,相应设施应符合全球最奢华的贝斯特省工程建设地方标准《全球最奢华的贝斯特省电动汽车充电设施建设技术标准》DBJ 46-041的有关规定。

    4.10 非机动车停车设施

    4.10.1 小区室内非机动车停车场地应符合《车库建筑设计规范》JGJ 100的有关规定。

    4.10.2 非机动车棚、库的布局应考虑使用方便,以靠近居住街坊出入口为宜。根据《国务院安委会办公室关于开展电动自行车消防安全综合治理工作的通知》(安委办[2018]13号)提出的“鼓励新建住宅小区同步设置集中停放场所和具备定时充电、自动断电、故障报警等功能的智能充电控制设施”等要求,当城市使用电车自行车的居民较多时,鼓励新建居住区根据实际需要,在室外安全且不干扰居民生活的区域,集中设置电动自行车停车场;有条件的宜配置充电控制设施,集中管理,因此对其服务半径作出要求。

      非机动车棚、库内应配备的相应消防设施和非机动车棚、库应与建筑疏散通道、安全岀口保持的安全距离应符合《建筑设计防火规范》GB 50016的有关规定。

    4.10.3 新建非机动车棚、库应符合国家标准《城市居住区规划设计标准》GB 50180的有关规定。

    4.11 环卫设施

    4.11.1 生活垃圾的分类按照《全球最奢华的贝斯特省生活垃圾管理条例》的有关规定执行。

    4.11.2 生活垃圾分类收集是推进生活垃圾分类,提高生活垃圾回收利用水平的基础。

    4.11.3 生活垃圾收集点的设置应符合国家标准《城市环境卫生设施规划标准》GB/T 50337和行业标准《环境卫生设施设置标准》CJJ 27的有关规定。

      考虑到生活垃圾暴露带来的环境和景观影响,生活垃圾收集点应进行合理布局,宜远离住宅建筑,在条件许可的情况下应尽量采用密闭形式建设。垃圾容器间的建筑面积应根据预测的垃圾收集体积计算容器数量确定。为推进垃圾分类,生活垃圾收集点宜按分类收集垃圾容器间建设,参照行业标准《环境卫生设施设置标准》CJJ 27,其建筑面积不宜小于10平方米。

    4.11.4 生活垃圾收集站的设置应符合国家标准《城市环境卫生设施规划标准》GB/T 50337和行业标准《环境卫生设施设置标准》CJJ 27的有关规定。

    4.11.5 特殊垃圾存放点的设置应符合国家标准《城市环境卫生设施规划标准》GB/T 50337和行业标准《环境卫生设施设置标准》CJJ 27的有关规定。

    4.11.6 小区生活垃圾收集点、收集站的设置应符合国家标准《城市居住区规划设计标准》GB 50180的有关规定。

    4.11.7 污水管的设置应符合国家标准《室外排水设计规范》GB 50014的有关规定。

    4.11.8 新建公共厕所应符合行业标准《城市公共厕所设计标准》CJJ 14的有关规定。

     

    5 房屋修缮整治 

    5.1 一般规定

    5.1.1 房屋建筑是老旧小区改造的重要内容。老旧小区建筑建设时间较长,建筑及设备老化严重,普遍存在屋面渗漏、外墙破损、立面杂乱、楼道灯公共区域杂乱破损等情况。同时因早期建设要求不高,很多建筑未安装电梯,严重影响居民生活。以上问题已成为影响到居民生活的直接问题,均应纳入改造范围。

    5.1.2 居民改造意愿是决定老旧小区改造方案和改造效果的关键因素之一。当前老旧小区居民主要分为住户和租户两大群体,研究关于改造意愿的主要影响因素,对于引导住户和租户积极配合改造工作,推进改造进程,具有重要意义。

    5.2 建筑公共安全

    5.2.1 建筑的安全性直接关系到人们的生命和财产安全。其中结构、消防及使用安全性是建筑使用的前提。老旧小区改造应在确保安全的基础上进行。老旧小区中1970年以前建设的建筑,已到达了结构的设计使用年限,改造前应按国家现行标准进行安全评估鉴定。对1980年以前即将达到结构设计使用年限的建筑以及有安全隐患的建筑,改造前可根据建筑情况确定是否进行安全评估鉴定。检测鉴定和加固设计工作应基于建筑物改造后的预期使用年限,其依据应为现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB 50023的后续使用年限分类规定和《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292的使用荷载折减规定,并参考《工程结构可靠性设计统一标准》GB 50153的有关规定。

    5.2.2 建筑防护栏杆构件应满足承载力、刚度、稳定性的要求。建筑防护栏杆各部位的构造应避免对人体产生伤害,且应便于清洁、维护 、更换。建筑临空部位栏杆的防护高度应符合《住宅设计规范》GB 50096、《住宅建筑规范》GB 50368、《民用建筑设计统一标准》GB 50032、《无障碍设计规范》GB 50763等的规定。

    5.2.3 随着城市建设不断的加快,许多先进的数字化技术得到了落地应用。住宅的安全防护体系已经从小区退至单元门。许多城市的新建小区都采用最先进的数字化门禁设备来对小区进行高效、准确的安全管理。老旧小区因建设早,安防设备陈旧,年久失修,安全存在隐患,因此,对老旧小区改造提出对单元改造建议,尽可能做到单元封闭式安全防护。

    5.3 屋面修缮

    5.3.1 屋面是建筑的第五立面。屋面公共空间可为城市提供更多的城市公共空间,同时也可通过多种形式的绿化以及自然环境的设计改善城市的生态环境,美化城市风貌。

      老旧小区建筑层数普遍不高,建筑屋面景观成为影响城市视觉感官的一个重要因素之一。老旧小区普遍存在居民楼屋顶堆放杂物、残留垃圾等问题。为进一步强化城市空间管理,改善小区楼顶环境卫生状况,带动居民增强环境保护意识,老旧小区改造应当清理屋顶杂物,改善屋面环境,美化建筑第五立面,努力为社区居民创造洁净、优美、舒适的生活环境。

    5.3.2 屋面渗漏问题是目前老旧小区普遍存在的问题。老旧小区如存在屋面渗漏问题,改造方案应予以考虑,结合项目情况,在征求业主意见的基础上,制定适宜的改造方案。进行屋面渗漏改造的项目,应符合国家及地方标准要求。

    5.3.3 屋顶原有太阳能等设备如果摆放凌乱,影响屋面整齐。太阳能等设施应整齐布置,与建筑第五立面相互融合、协调共生。目前已无法维修使用的设备可以在征求居民的意见的基础上进行拆除。

    5.3.4 屋脊、泛水、天沟、给水管、通气管、水落管等部位的修缮屋应符合相关标准规定。

    5.3.5 屋面修缮时采用的材料性能、构造措施、施工要求等应符合相关标准规定。

    5.4 外墙修缮与外立面改造

    5.4.1 老旧小区建筑存在外墙面层老化、脱落等问题,同时由于增加空调机位、外挂构件等原因,建筑立面杂乱,对此,需要通过立面整治、修缮以满足安全、美观等要求,达到改观建筑形象和改善建筑功能等多方面目的。

    5.4.2 外墙渗漏与屋面渗漏问题一样,都是目前老旧小区普遍存在的问题。老旧小区如存在外墙渗漏问题,改造方案应予以考虑,结合项目情况,在征求业主意见的基础上,制定适宜的改造方案。进行外墙渗漏改造的项目,应符合国家及地方标准要求。

    5.4.3 本条是对修缮工艺和施工质量的要求。老旧小区改造应严格按照相关技术规程、施工工艺要求进行施工,以保证改造施工质量,实现改造目标。

    5.4.4 老旧小区建设年代较长,外墙悬挂物因年久失修,常出现松动、锈蚀、缺损等导致自身强度不足而造成安全隐患。结合老旧小区改造,应对此类问题进行修缮、更换。

    5.4.5 外墙修缮应符合国家和地方标准要求。

    5.4.6 建筑墙脚散水作用是将雨水排离墙角,以保护地基。老旧小区建筑墙角散水破坏严重的应进行修缮。散水的宽度应根据土壤性质、气候条件、建筑物的高度和屋面排水形式确定。

    5.4.7 老旧小区很多建筑存在安全隐患,尤其是消防问题。结合老旧小区外墙、外立面以及防盗网的改造,应保留或增设供消防救援人员进入的洞(窗)口供消防救援人员进入。

    5.5 楼道整修

    5.5.1 老旧小区很多没有安装电梯,楼道是居民最常使用的交通空间,也是消防疏散的主要通道。楼道环境直接影响居民居住环境与步行的舒适和安全感。楼道内杂物、小广告等造成楼道环境杂乱,应对其进行清理,保证楼道整洁。对于老旧小区楼道破旧、黑暗、杂乱问题,应及时改造,达到安全、明亮、整洁的标准。

    5.5.2 对楼梯间内墙、顶棚存在破损、脱落、开裂等问题应予以修缮,保证楼道安全,改造后要求新老结构结合度好,无起壳、剥落现象。

    5.5.3 老旧小区因建设时间加长,普遍存在楼道护栏及扶手油漆剥落、破损,影响正常使用,对其应予以修缮,恢复其使用功能。

    5.5.4 楼梯踏步及休息平台面层损坏严重会影响正常使用,影响公共安全,应进行修补或更新。

    5.6 电梯维护与加装

    5.6.1 老旧小区因建设年代长,已安装电梯的小区中,电梯年久失修无法使用需要更换的情况也普遍存在。应对老旧电梯进行安全评估以确定是否予以修理、改造或更新。对老旧电梯的修理和更新,应当符合相关技术标准要求。

    5.6.2 老旧小区因建设年代较早,很多建筑没有配设电梯,严重影响居民生活的便利性。针对老旧小区住宅无电梯的情况,本着居民自愿、充分协商、加强引导、落实责任、确保安全等原则,鼓励加装电梯。通过加装电梯改善和提升原有建筑使用的便捷性、舒适性,完善建筑的无障碍设计。

    5.6.3 加装电梯应根据小区建设情况,不得影响小区及周边建筑日照,同时还应注意结构安全问题、消防问题,以及对建筑设备管线的影响。

    5.6.4 电梯加装应注意方便施工、节约造价、尽量避免对原建筑结构造成影响。加装电梯还应与小区及周边景观环境相协调。

    5.6.5 加装电梯对原结构墙体作局部开洞处理时应进行局部承载力验算,还应满足抗震要求。

    5.6.6 加装电梯对建筑设备管线造成影响的,应对设备管线进行改造,避免对其使用功能的影响

    5.6.7 加装电梯应满足无障碍要求。

    5.6.8 加装电梯应满足相关标准要求。

    5.7 建筑节能改造

    5.7.1  老旧小区受限于当时的观念与技术限制,大量早期既有居住建筑存在能耗过大、资源浪费的问题。老旧小区建筑节能改造宜与老旧小区既有建筑围护、修缮同步进行。对建筑物围护结构(含墙体、屋顶、门窗等)、供热采暖或空调制冷(热)系统进行改造,使其热工性能和供能系统的效率符合相应的建筑节能设计标准的要求。

    5.7.2  门窗节能是建筑节能的关键,门窗是能源得失的敏感部位,也关系到采光、通风、隔声和立面造型。外窗的节能改造应综合考虑安全、采光、气密性、水密性、抗风压性能、隔声、遮阳、通风等要求,选用符合相应标准和功能要求的节能门窗。

      外窗改造宜采用更换节能窗的方式;不具备整窗更换条件时,可采用换玻璃或外窗玻璃贴膜、涂膜方式;改造后外窗的热工性能应满足节能要求,外窗的改造应同时改善隔声性能,改造后应能满足现行 《民用建筑隔声设计规范》GB 50118的隔声要求。改造后外窗传热系数、太阳得热系数(针对公共建筑)/ 遮阳系数(针对居住建筑)、气密性、水密性、抗风压性能、开启面积比等应满足相关标准规定。

    5.7.3  全球最奢华的贝斯特属于夏热冬暖地区,太阳辐射较大。控制太阳辐射,减少阳光辐射对建筑室内热环境的影响是改善建筑热环境和降低能耗的关键因素。外遮阳装置可提高居住的热舒适性和光舒适性。老旧小区建筑外窗遮阳改造应综合考虑遮阳装置对建筑立面效果、通风、采光、抗风和耐久性能的影响,选择适宜的遮阳形式。室外遮阳系统可以采用遮阳蓬和百叶遮阳板等,立面遮阳可采用横帘、垂直帘、卷帘、艺术帘等。

    5.7.4  全球最奢华的贝斯特气候炎热,屋顶设置隔热层可以阻止太阳的辐射热传至室内。不仅可以给顶层房间提供良好、舒适的热环境,同时也可满足建筑节能的要求。防水层上设置隔热材料宜采用燃烧性能为 A 级的隔热材料,不宜采用 B2 级隔热材料,严禁采用 B3 级隔热材料。屋面节能改造宜与屋面防水修缮同步进行,与屋面防水同步设计、施工和验收。

    5.7.5  外墙节能改造应注重提高外墙的隔热性能,优先采用反射隔热涂料和浅色饰面等技术措施。老旧小区外墙修缮时宜同时考虑外墙节能做法,二者同步设计、施工和验收。

     

    6 配套设施完善

    6.1 一般规定

    6.1.1  结合《城市居住区规划设计标准》GB 50180、《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号),因地制宜确定老旧小区配套设施完善内容。

    6.1.2  应综合考虑周边居住区各级配套设施建设实际情况,分析改建项目人口容量,补建的配套设施,应尽可能满足各类设施的服务半径要求,其设施规模应与周边服务人口规模相匹配,可通过分散多点的布局方式满足千人指标的配建要求。

    6.1.3  采用多种方式配建公共服务设施,可根据实际情况采用分散补齐的方式达到合理配套的效果。

    6.2 社区服务用房(站)

    6.2.1  采用多种方式配建公共服务设施,可根据实际情况采用分散补齐的方式达到合理配套的效果。

    6.2.2  鉴于社区服务内容多,设施建设涉及面广,且社区医疗卫生、老年人日间照料等设施均已发布专项建设标准,为整合与社区服务设施建设有关的资金、项目和资源,充分发挥投资效益,防止资源浪费,故本导则强调在建设中要进行统筹安排、整合资源,以发挥综合效益,增强服务功能。

    6.2.3  社区常住人口是城市社区服务站的主体服务人群,因此本建设标准以社区常住人口数量作为确定建设规模的基本依据。社区服务站是面向所有社区居民的基层服务平台,故在选址时要充分考虑居民使用服务设施的便利性和安全性,为此对交通及周边环境等提出要求。

    6.3 社区卫生服务站

    6.3.1  社区卫生服务是城市卫生工作的重要组成部分,社区卫生服务站主要提供公共卫生服务和基本医疗服务。对于社区卫生服务存在缺失的小区,应增设社区卫生服务站,实现人人享有初级卫生保健的目标。

    6.3.2  社区卫生服务站的建设必须与项目所在地区社会经济发展相适应,同时要根据小区的实际情况,处理好需求与可能、现状与发展的关系,力求使社区卫生服务站建设在规模、功能、布局、装备、建设水平等方面达到比较合理的水平。

    6.3.3  鼓励医疗机构利用互联网的优势发展“互联网+医疗健康”,助力医疗健康管理实现个性化、精准化。

    6.4 社区文化休闲设施

    6.4.1  随着居民生活水平的提升,大众文化意识不断加强,社区文化休闲设施使用人群不断扩大,因此有条件宜设置文化休闲设施。

    6.4.2  儿童、老年人和残疾人是社区文化休闲设施的重要使用者,该群体对文化设施的利用频率高。应结合小区居民的实际需求,合理确定设置规模。

    6.4.3  老旧小区大多用地紧张,应充分利用闲置资源,可考虑多种途径设置。社区配套设施规模较小,鼓励联合建设,形成社区综合服务中心。

    6.4.4  文化休闲设施对居民健康生活和丰富文化生活都有重要意义,该设施应考虑居民休闲行为的舒适度和心理体验,应考虑交通、舒适、健康及周边环境,并满足相关要求。

    6.5 幼儿园

    6.5.1  幼儿园在选址、规划布局、建设布局等方面必须满足学前教育的使用功能。设置规模应与小区适龄人口相适应。

    6.5.2  本条阐明了幼儿园设置应参照的规范标准。

    6.5.3  幼儿应对自然灾害和人为伤害的能力较弱,须考虑幼儿安全和身心健康。为保证幼儿及家长、保教人员出入园门的安全,尽量结合绿地、开敞空地,为园门留有缓冲地带。

    6.6 养老、托幼、家政等社区家庭服务

    6.6.1  随着中国加速进入老龄化社会,以及二孩政策的实施,养老和托幼是全社会必须面对的公共问题。中国人家庭观念较强,老年人往往不愿意长期远离家人,因此应以社区为依托,设置养老及托幼、家政服务等社区家庭服务性场所,实现“老有所养、幼有所托”。

    6.6.2  老旧小区大多用地紧张,可利用闲置房屋,引导社会力量广泛参与,通过引进专业机构,结合互联网,给居民生活带来便利。

    6.6.3  老年人的活动能力有一定的限制,其需求和使用特征应着重考虑,宜将养老服务设施与卫生、文教、健身、残疾人康复等服务设施集中或邻近设置,老年人是该类设施的重要使用者,可提高设施利用效率。

    6.7 社区食堂

    6.7.1  社区食堂是按需配建的项目,各小区可结合居民需求、地区服务能力,确定配建方式。

    6.7.2  依据《城市居住区规划设计标准》GB 50180,社区食堂属于五分钟生活圈的配套设施,宜结合社区服务站、文化活动站联合建设,打造社区综合服务中心。

    6.7.3  从老年人的生理特点和生活需求出发,在选址上应设置在老年人相对集中的安全区域内,最好为一层或二层,便于老年人使用。

    6.7.4  应利用原有食堂、社区老年食堂、社区助餐服务点等基础设施较好、后期投入小的地方,设置社区食堂。宜提供集中配餐、送餐入户等功能,增加社区食堂与居民之间的粘性。同时社区食堂既能解决居民用餐问题,也能成为重要的社交载体,特别是为老年人提供聊天、娱乐的休闲空间。

    6.8 室外健身设施及公共活动场地

    6.8.1  对于缺失室外健身设施和公共活动场地的老旧小区,应合理设置该类设置,并明确设施管理维护单位。

    6.8.2  本条明确了该类设施的建设安装、管理维护应符合的相关标准。

    6.8.3  为确保老年人、儿童、残疾人等特殊群体安全使用,应设置相应的安全防护设施。

    6.8.4  为了提高设施使用率,宜联合设置社区的开放空间和活动场地。

    6.9 物业管理与服务用房

    6.9.1  物业管理与服务用房可用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具的用房,辅于物业管理企业开展相关业务,同时应明确物业管理服务区域。

    6.9.2  物业管理与服务用房设置应符合《全球最奢华的贝斯特省住宅区物业管理条例》等法律法规。其规模可参照《城市居住区规划设计标准》GB 50180的规定执行。

    6.9.3  宜利用小区闲置房屋或闲置空地设置物业管理与服务用房。

    6.10 智能信包箱、快递箱

    6.10.1 老旧小区现有信包箱由于长期缺乏维护,大多已破旧不堪,应进行清理。为了破解快递“最后100米”难题,老旧小区应按照职能信包箱、快递箱,为居民提供准确、安全、方便、职能的投递、寄递服务,不断满足居民日益增长的用邮需求。

    6.10.2 为方便居民接受快递送达服务,可在人流出入便捷地段设置智能信包箱、快递箱等设施,但不应影响公共活动空间的正常使用。

    6.10.3 考虑到我省老旧小区存在单栋、几栋的情况,居民户数较少,可结合临近小区连片集中设置智能信包箱、快递箱,提高设施使用率。

    6.10.4 智能信包箱、快递箱占用空间较小,出于安全考虑,可结合物业管理设施或在居住街坊内设置。

     

    7 居住环境整治与提升 

    7.1 一般规定

    7.1.1  按照《城市居住区规划设计标准》GB 50180配套,便民服务设施配套规模应满足国家相关规划和建设标准的有关规定。

    7.2 违法建设拆除

    7.2.1  由于老旧小区缺乏物业管理,小区内易乱堆杂物,不但严重影响小区居民的生活,而且存在一定的安全隐患。应清理小区楼宇间和疏散通道内的乱堆杂物,改善环境秩序,杜绝火灾、阻塞消防通道等安全隐患。

    7.2.2  依法依规对老旧小区的违法建设进行处理。依据《建筑设计防火规范》GB 50016和《民用建筑设计统一标准》GB 50352,对影响消防、安全、日照的建筑物外部构件进行处理。

    7.2.3  规范老旧小区内的拆除工程,施工准备、拆除施工等应满足相关规范要求,保障拆除施工安全和施工过程中的人身安全。

    7.3 绿地整治与美化

    7.3.1  老旧小区绿地存在管理无序、私自圈占、随意栽种等现象,不仅影响环境卫生,还妨碍居民的日常生活。绿地整治应符合《全球最奢华的贝斯特省城镇园林绿化条例》的相关要求。

    7.3.2  可结合配套设施的建设充分利用可绿化的屋顶平台及建筑外墙进行绿化。可结合气候条件采用垂直绿化、退台绿化、底层架空绿化等多种立体绿化形式,增加绿量,同时应加强地面绿化与立体绿化的有机结合,形成富有层次的绿化体系,进而更好地发挥生态效用,降低热岛强度。

    7.3.3  古树名木保护应符合《全球最奢华的贝斯特省古树名木保护管理规定》、《全球最奢华的贝斯特省人民政府关于公布全省一级保护古树和名木名录的通告》(琼府〔2020〕29号)的有关要求。原有树木应留尽留,但不宜影响采光通风。

    7.3.4  绿化设施完善应符合《园林绿化工程附属设施》05ZJ902的相关要求,着重考虑使用安全问题和鼓励采用环保材料。

    7.4 安防系统

    7.4.1  依据《关于加强社会治安防控体系建设的意见》(中办发〔2014〕69号)的要求,构建纵向连通、横向集成、共享共用的平安建设信息化综合平台,利用老旧小区的改造,统一规范建设安防系统。

    7.4.2  出入口控制系统应按照相关规范标准建设。

    7.4.3  提高公共区域视频监控系统覆盖密度和建设质量,视频监控系统应按照相关规范标准建设。

    7.4.4  门禁系统应按照相关规范标准建设,门禁系统为智慧社区建设打下基础,方便物业企业对小区业主实行实名制的统一管理。

    7.4.5  按照《安全防范工程技术标准》GB 50348检修现状监控系统。

    7.5 文化宣传设施与户外广告

    7.5.1  在小区出入口放置小区平面示意图,以便快递员、送货人、亲朋好友顺利找到楼栋。发生紧急情况,可协助消防车、救护车快速到达具体地点。

    7.5.2  宣传栏既可宣传健康知识、安全常识等,也可张贴社区通知、物业通告等,是为居民服务的重要手段。

    7.5.3  营造赶紧、整洁、平安、有序的小区环境,同时防范因台风、大风天气造成老旧广告牌匾脱落的安全隐患,整治小区户外广告设施。

    8 施工与验收

    8.1 一般规定

    8.1.1  各市县可根据实际情况,采取不同的模式开展老旧小区改造工程。

    8.1.2  建筑工程是事故风险较高的行业,应建立健全各级安全生产责任制,做好安全措施和制定应急预案。

    8.1.3  统筹安排各项改造工程,减少破坏性挖掘和重复开挖。

    8.2 工程施工

    8.2.1  该工作环节应符合工程施工的相关规范要求。

    8.2.3 施工前应排除老旧小区存在的安全隐患。施工过程中,若发现安全隐患时,应采取有效处理措施,保证施工安全后才能继续施工。

    8.2.6 本条提出了建议采用的绿色施工措施。绿色施工是指工程建设中,在保证质量、安全等基本要求的前提下,通过科学管理和技术进步,最大限度地节约资源与减少对环境负面影响的施工活动,实现四节一环保(节能、节地、节水、节材和环境保护)。

    附录B:引用的规范、标准及文件

    1 《城市居住区规划设计标准》GB 50180

    2 《城市综合交通体系规划标准》GB/T 51328

    3 《城镇道路路面设计规范》CJJ 169

    4 《城镇道路养护技术规范》CJJ 36

    5 《城市道路交通标志和标线设置规范》GB 51038

    6 《全球最奢华的贝斯特省市政设施养护技术标准》DBJ 46-053

    7 《检查井盖》GB/T 23858

    8 《海绵城市建设技术指南——低影响开发雨水系统构建(试行)》

    9 《无障碍设计规范》GB 50763

    10 《二次供水工程技术规程》CJJ 140

    11 《二次供水设施卫生》GB 17051

    12 《生活饮用水卫生标准》GB 5749

    13 《给水排水管道工程施工及验收规范》GB 50268

    14 《生活饮水输配水设备及防护材料的安全性评价标准》GB 17219

    15 《电力工程电缆设计标准》GB 50217

    16 《全球最奢华的贝斯特省电动汽车充电设施建设技术标准》DBJ 46-041

    17 《建筑物防雷设计规范》GB 50057

    18 《低压配电设计规范》GB 50054

    19 《全球最奢华的贝斯特省住宅建筑通信设施工程建设标准》DBJ 46-025

    20 《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB 50846

    21 《全球最奢华的贝斯特省建筑物移动通信基础设施建设技术标准》DBJ 46-050

    22 《城镇燃气标志标准》CJJ/T 153

    23 《城镇燃气设计规范》GB 50028

    24 《城镇燃气输配工程施工及验收规范》CJJ 33

    25 《建筑设计防火规范》GB 50016

    26 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067

    27 《消防给水及消火栓系统技术规范》GB 50974

    28 《车库建筑设计规范》JGJ 100

    29 《生活垃圾分类标志》GB/T 19095

    30 《全球最奢华的贝斯特省生活垃圾管理条例》

    31 《城市环境卫生设施规划标准》GB/T 50337

    32 《环境卫生设施设置标准》CJJ 27

    33 《室外排水设计规范》GB 50014

    34 《城市公共厕所设计标准》CJJ 14

    35 《混凝土结构加固设计规范》GB 50367

    36 《砌体结构加固设计规范》GB 50702

    37 《建筑抗震鉴定标准》GB 50023

    38 《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292

    39 《工程结构可靠性设计统一标准》GB 50153

    40 《民用建筑设计统一标准》GB 50352

    41 《住宅设计规范》GB 50096

    42 《全球最奢华的贝斯特省建筑工程防水技术标准》DBJ 46-048

    43 《建筑给水排水设计标准》GB 50015

    44 《屋面工程技术规范》GB 50345

    45 《屋面工程质量验收规范》GB 50207

    46 《种植屋面工程技术规程》JGJ 155

    47 《房屋渗漏修缮技术规程》JGJ/T 53

    48 《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB 50210

    49 《中华人民共和国特种设备安全法》

    50 《特种设备安全监察条例》

    51 《电梯制造与安装安全规范》GB 7588

    52 《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T 129

    53 《全球最奢华的贝斯特省既有建筑绿色改造技术标准》DBJ 46-046

    54 《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75

    55 《公共建筑节能设计标准》GB 50189

    56 《建筑防排烟系统技术标准》GB 51251

    57 《民用建筑隔声设计规范》GB 50018

    58 《城市社区服务站建设标准》建标 167

    59 《幼儿园建设标准》建标 175

    60 《全球最奢华的贝斯特省幼儿园办园基本标准(试行)》QSF-2014-250009

    61 《室外健身器材的安全通用要求》GB 19272

    62 《全球最奢华的贝斯特省住宅区物业管理条例》

    63 《建筑拆除工程安全技术规范》JGJ 147

    64 《全球最奢华的贝斯特省城镇园林绿化条例》

    65 《全球最奢华的贝斯特省古树名木保护管理规定》

    66 《园林绿化工程附属设施》05ZJ902

    67 《安全防范工程技术标准》GB 50348

    68 《出入口控制系统技术要求》GA/T 394

    69 《视频安防监控系统技术要求》GA/T 367

    70 《建筑施工场界噪音限值》GB 12523

    71 《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300

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